30/06/2021
Venture CPL, acteur luxembourgeois spécialisé dans la gestion de fonds à sous-jacent immobilier, réalisait son premier investissement en juin 2016 au travers de son fonds Venture Real Estate Fund (Venture REF) et faisait l’acquisition de ses premiers actifs à Raismes, La Valette-du-Var, Dammarie-les-Lys et Caissargues, en France.
Le patrimoine du fonds Venture REF compte aujourd’hui 87 actifs, répartis au sein de 4 pays européens (France, Belgique, Luxembourg, Portugal), soit plus de 179 000 m² de surface, 18 millions d’euros de loyers encaissés, pour un patrimoine évalué à ce jour à plus de 257 millions d’euros.
LE PATRIMOINE DE VENTURE REF
en quelques chiffres
(Données au 30.06.2021)
Au cours des cinq dernières années, Venture REF a su remplir ses objectifs afin de servir à ses investisseurs un triptyque rendement/risque/liquidité optimisé. La stratégie d’investissement du fonds s’appuie sur une maîtrise des risques immobiliers, dont la résilience a été prouvée lors de la crise sanitaire. En effet, l’objectif affiché est celui de placements immobiliers « en bon père de famille », avec une dilution du risque important grâce à la diversification des stratégies d’investissement, du nombre d’actifs et de leur typologie, de la répartition géographique du patrimoine et de ses contreparties locatives.
Une partie importante des actifs immobiliers (environ 69 %) sont des actifs « sécurisés Core + » permettant de minorer l’exposition au risque immobilier. Cette stratégie dite long terme (horizon de détention de 7/10 ans), correspond à des investissements immobiliers situés au sein de grandes agglomérations ou de leurs périphéries. Elle rassemble des actifs présentant un taux d’occupation important lors de l’acquisition (entre 90 et 100%), avec des locataires de bonnes qualités financières, et avec un plan de travaux réduits sur la durée d’investissement prévue.
L’autre partie est, quant à elle, placée sur des actifs essentiellement « Value Added » pour optimiser la performance, tout en limitant le niveau de risque. Seule une petite partie (environ 7 %) est axée sur des actifs « opportunistes », présentant un risque plus élevé avec en contrepartie un potentiel de performance importante sur une durée de détention court terme de 2 à 4 ans.
Ayant mis en place une stratégie d’investissement paneuropéenne dès sa création, les actifs composant le patrimoine de Venture REF sont répartis au sein de 4 pays européens. Bien que la majorité des actifs se situent en France, une politique annuelle d’investissement dynamique a permis, au cours des 5 dernières années, de renforcer la présence du fonds au Portugal, au Luxembourg mais également en Belgique. Alors que les premiers investissements au Luxembourg, en Belgique et au Portugal ont été réalisés au 3e et 4e trimestre 2017, les montants investis (selon la quote-part de détention) au sein de ces pays représentent désormais 39,9 millions d’euros AEM en Belgique, 14,4 millions d’euros au Portugal et 1,4 millions d’euros AEM au Luxembourg.
Dans la continuité du développement de l’implantation européenne du fonds, la 5e année de Venture REF est synonyme du développement des investissements au sein d’un nouveau pays avec l’acquisition en cours d’actifs situés en Espagne.
Toujours dans cette notion de dilution du risque, le patrimoine immobilier du fonds se compose d’actifs aux typologies différentes, avec une majorité de surfaces à usage de bureaux, d’activités/logistique, de commerce et de quelques biens à usage résidentiel (acquis dans le cadre de la stratégie opportuniste). La solidité du patrimoine est renforcée par la qualité et la diversité des locataires présents au sein des différents immeubles. La part des locataires considérés comme non risqués, tels que les administrations publiques et parapubliques, les établissements publics ou sous subventions publiques, ainsi que les grandes entreprises nationales et les sociétés avec plus de 20 M€ de chiffres d’affaires, représentent environ 70 % de la part totale du loyer du patrimoine Venture REF ; les administrations publiques et parapubliques représentant pas moins de 20 % du loyer total à elles seules.
Depuis son lancement, le fonds Venture REF a fait preuve d’une constance dans la performance de sa stratégie immobilière pan européenne. En effet, la performance historique annualisée de 7,09% pour sa classe de capitalisation avec une volatilité maitrisée, positionnent le fonds Venture REF comme une composante intéressante d’une allocation d’actifs, aussi bien pour l’effet de diversification que représente l’immobilier physique qu’en terme de décorrélation en diverses conditions de marché par rapport aux obligations et aux actions.
La valorisation des actifs physiques, tel que l’immobilier, se base sur la valeur intrinsèque des actifs. Cette valeur tangible représente la valeur réelle du marché et n’est pas impactée par la volatilité inhérente à la liquidité des marchés actions. Par ailleurs, l’immobilier offre une rentabilité constante et plus attractive que les obligations. Grâce aux taux d’intérêts bas, les investissements immobiliers bénéficient :
- De financements par emprunts à taux attractifs
- D’une rentabilité attractive par rapport aux obligations en tant qu’investissement.
La gestion active des immeubles sur une tranche d’investissement middle-market permet de tirer profit de l’évolution de l’environnement et de créer de la valeur pour l’investisseur.
