39 rue Voltaire – Drancy – France (93)

Emplacement : l’ensemble immobilier « Le Triangle » est implanté rue Voltaire à Drancy, au sein du département de Seine-Saint-Denis (93) située dans la banlieue Nord-est de Paris.

Accessibilité : en plus de bénéficier d’une excellente desserte routière en bordure d’axes majeurs (N186 et bretelle de sortie de l’A86), l’ensemble immobilier dispose d’une bonne desserte par les transports en commun (Tramway T1 reliant les lignes de métro 5 et 7, et le train RER B-E).

Drancy 1 – Acquis au 3e trimestre 2017

Drancy 2 – Acquis au 4e trimestre 2017

Stratégie : CORE + (Long terme)

Bien que qualifié de secteur en mutation et excentré des pôles tertiaires majeurs, les équipes d’investissement, par leur bonne connaissance des marchés locaux, ont su détecter et anticiper le potentiel des deux sites de DRANCY 1 et DRANCY 2. L’ensemble immobilier bénéficie d’une excellente desserte routière en bordure d’axes majeurs ainsi que par les transports en commun, et la commune se situe au cœur du Grand Paris qui viendra renforcer la desserte du site grâce à la construction d’une ligne du Grand Paris Express (ligne 15) à moins de 300 m du site.

La stratégie des équipes d’investissement s’axe sur :

• la reconsolidation de la pleine propriété avec le rachat de lots de copropriété n’appartenant pas à Venture CG ;

• la pérennisation des locataires en place ayant pour but de créer de la valeur par la réalisation de travaux, dont notamment la sécurisation du site (permis par la part majoritaire de Venture CG au sein de la copropriété). Cela permet d’envisager une relocation avec des valeurs à la hausse particulièrement pour les locaux d’activités ;

• la diversification du risque locatif compte tenu d’une mixité de typologie et de locataires.

Juillet 2017

Une partie de l’ensemble immobilier est acquis par Venture Corporate Group (Venture CG) en joint-venture (50-50), pour un total de 8 425 000 € AEM. Cet ensemble de bâtiments mixtes de 5 836 m² (se composant de locaux commerciaux, d’activités et de bureaux), appelé DRANCY 1, est détenu en copropriété au sein d’une division en volume.

L’actif DRANCY 1 est alors loué à 100 %, par divers locataires tels que LIDL et la Salle des Princes (commerces), ALTOR et SYSOCO (activités et bureaux), Le Conseil Général et le département de la Seine-Saint-Denis, la Direction Territoriale de la Protection Judiciaire de la Jeunesse (D.T P.J.J.) (bureaux), et génère un revenu total de l’ordre de 750 000 €, soit un taux de rendement AEM de l’ordre de 8,9 %.

Décembre 2017

Bien que majoritaire au sein de la copropriété, Venture CG a eu l’opportunité d’acquérir DRANCY 2, soit 918 m² de surfaces supplémentaires au sein de l’ensemble immobilier. Malgré la vacance de ces surfaces, anciennement louées à Pôle emploi et vacante depuis 9 ans, l’acquisition permettait de renforcer la présence de Venture CG au sein de la copropriété et ainsi consolider la pleine propriété de l’ensemble.

La bonne connaissance de l’actif et du marché immobilier local a permis à Venture CG d’acquérir le bien vacant en joint-venture (50/50), intégralement financé en fonds propres.

Novembre 2018

Grâce à un asset management dynamique, les surfaces ont rapidement été relouées via la signature d’un bail d’une durée ferme de 6 ans. Les équipes Venture CG ont mis en place un accompagnement du nouveau locataire, la société COALLIA (association agissant pour l’insertion des publics fragilisés) dans sa politique de travaux (100/150 K€) via une franchise de 6 mois.

Juillet 2020

Les nombreuses actions menées et notamment le renforcement de la présence de Venture CG au sein de la copropriété, l’assainissement des charges ou encore la signature d’un bail ferme portant le rendement à plus de 12,5 % AEM, a amené Venture CG à réaliser le refinancement de DRANCY 2. Ainsi, en partenariat avec la banque ayant financé DRANCY 1, le refinancement de DRANCY 2 a permis d’optimiser le financement et de récupérer quasi 95 % des fonds propres investis dans l’opération de DRANCY 2, tout en laissant un excès-cash disponible pour rémunérer les fonds propres restant sur une base supérieure à 50%/an en distribution.

Depuis l’acquisition des deux sites, l’intérêt des locataires actuels ou potentiels pour les actifs n’est plus à démontrer. Le taux d’occupation de DRANCY 1 et DRANCY 2 s’est maintenu aux alentours de 100 % depuis les acquisitions. La vacance est quasi inexistante ou très vite résorbée par les équipes d’asset management. Ainsi, et malgré le contexte, Venture CG a recensé plusieurs réengagements en 2020 au sein des locaux, démontrant l’intérêt des locataires en place et la qualité des locaux.

La Salle des Princes (Commerce – secteur de l’évènementiel) a accepté en échange d’une franchise de trois mois de loyer de renoncer à sa prochaine échéance triennale sécurisant ainsi ses deux baux jusqu’au terme en 2024 et 2026. Cela représente un loyer d’environ 165 000 €/an, HT HC et 1 340 m² de surface.

Octobre 2020

Le Département de la Seine Saint Denis (D.S.S.D) s’est réengagé sur les 940 m² de bureaux qu’il occupait. Alors que son bail était en tacite reconduction depuis mars 2019, le D.S.S.D  a fait part à Venture CG de sa volonté de rester au sein des locaux. Des négociations ont été alors entamées et un bail d’une durée de 3/6/9 ans avec une prise d’effet au 01/10/2020 a été signé sur la base d’un loyer de 159 €/m²/an, HT, HC. Ce loyer, en plus de maintenir le taux d’occupation de l’immeuble, est supérieur à la valeur locative de marché du secteur (120 €/m²/an, HT, HC), permettant ainsi à Venture CG de bénéficier d’un surloyer annuel de 37 200 € sur toute la durée du bail.

Une commercialisation active des surfaces sous congé, doublée par l’intérêt des prospects, permet d’éviter la vacance au sein des sites.

Décembre 2020

Au sein de DRANCY 1, alors que la société SYSOCO délivrait congé pour un départ fin mars 2021, un nouveau bail avec la société de formation ENVERGURE a été signé en décembre 2020 avec prise d’effet en avril 2021. Cette prise à bail a été effectuée sur la base d’un loyer de 50 000 €/an, HT, HC, supérieur au loyer acquitté actuellement (44 542 €/an, HT, HC) – (cf Bulletin trimestriel T4 2020).